Podpisanie umowy deweloperskiej jest najważniejszym krokiem w procesie kupna mieszkania. Warto więc odpowiednio się do tej kwestii przygotować. Badania wskazują, że potencjalni nabywcy obawiają się odstąpienia od umowy przez dewelopera. W jakich okolicznościach ten ostatni może to zrobić? Oraz jak zapobiec wspomnianej sytuacji, a co za tym idzie – bezproblemowo otrzymać swoje nowe mieszkanie? Umowa deweloperska – na co zwrócić uwagę? Odpowiedź na powyższe pytanie znajduje się w tym artykule.
Umowa deweloperska – kiedy deweloper może od niej odstąpić?
Nasze polskie prawo szczegółowo określa przyczyny, przez które deweloper ma prawo zerwać z nami umowę, a także sam sposób, w który się to odbywa. Warto na wstępie podkreślić, że nawet w przypadku wystąpienia niepożądanych przyczyn, fakt, czy zerwie on z nami umowę deweloperską, czy też nie, pozostaje w jego gestii. W praktyce często sprowadza się to do jego dobrej woli oraz do opłacalności takiej czynności.
Jak prawo reguluje odstąpienie umowy przez dewelopera?
Warto wiedzieć, że podstawą prawną w całości odnoszącą się do omawianego przez nas zagadnienia jest ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 16 września 2011 r. Jej skrótową nazwą jest po prostu ustawa deweloperska. Precyzuje ona kilka przypadków, w których deweloper może odstąpić od podpisanej przez nas umowy.
Cytując art. 29 ust. 4: „Deweloper ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w przypadku niespełnienia przez nabywcę świadczenia pieniężnego w terminie lub wysokości określonej w umowie deweloperskiej, mimo wezwania nabywcy w formie pisemnej do uiszczenia zaległych kwot w terminie 30 dni od dnia doręczenia wezwania, chyba że niespełnienie przez nabywcę świadczenia pieniężnego jest spowodowane działaniem siły wyższej.”
Ujmując powyższy zapis w skrócie, sprowadza się on do faktu, że deweloperowi przysługuje prawo do odstąpienia od umowy, gdy nabywca nie dokona wpłaty: całkowitej lub częściowej. Innymi słowy, nawet niewielka niedopłata może być prawnie uznanym powodem zerwania umowy deweloperskiej.
Jak odstąpienie przez dewelopera od umowy deweloperskiej wygląda w praktyce?
Powyżej opisaliśmy sytuację prawną, która upoważnia dewelopera do zerwania umowy z nabywcą mieszkania. Teraz zweryfikujemy czy w praktyce korzystają oni z tej możliwości. Jak bowiem już napomknęliśmy, pozostaje to w jego gestii i często sprowadza się do takich kwestii, jak dobra wola czy opłacalność.
Trzeba tu z całą mocą podkreślić, że wielu deweloperów decyduje się na zrywanie umów z nabywcami, nawet w przypadku, kiedy ci ostatni nie dokonali wpłaty w całości. Sytuacje te nie należą wcale do rzadkości. Dzieje się tak zazwyczaj, gdy nabywcy nie dysponują całą ratą i wpłacają jedynie jej część. Warto raz jeszcze zaznaczyć, że deweloper może wtedy zerwać z nami umowę.
Jakiego dewelopera wybrać?
Podczas wyboru dewelopera warto więc przeanalizować także i kwestię, czy w przypadku nieuiszczenia przez nas pełnej raty, nie zewie on z nami umowy. Im bardziej znana i doceniona marka, tym większa szansa, że będziemy mogli podjąć z nią negocjację w kwestii uregulowania zadłużenia. Dzieje się tak z dwóch powodów: przede wszystkim duży deweloper może sobie na to pozwolić oraz dlatego, że bardziej dba ona o dobrą relację z klientem, a co za tym idzie, o swoją opinię.
Dobrym przykładem rzetelnej marki, która może sobie pozwolić na negocjacje z klientem, jest warszawski deweloper Victoria Dom. Jest to znana i doceniona firma. Działa ona na polskim i niemieckim rynku. Na przestrzeni ostatnich 23 lat zrealizowała ona ponad 80 inwestycji oraz oddała do użytku ok. 20 tysięcy mieszkań.
Co jeszcze chroni klienta przed zerwaniem umowy przez dewelopera?
Aby deweloperzy nie nadużywali możliwości zrywania umów, klienta chroni prawny zapis, zawarty we wspomnianej już ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Traktuje on mianowicie o potrzebie wystosowania do klienta obowiązkowego wezwania do zapłaty.
Odstąpienie od umowy wymaga, wyznaczenia nabywcy 30 dni na uregulowanie długu. Termin liczony jest od dnia, w którym wezwanie doręczone zostało do nabywcy. Co oczywiste, zmieszczenie się przez klienta w terminie odbiera deweloperowi prawo do zerwania umowy. Zabezpiecza także tego pierwszego, przed naliczaniem niepożądanych odsetek.
„Siła wyższa” i nie możność zmiany warunków umowy na niekorzyść nabywcy
Drugim zabezpieczeniem nabywcy, które wymienia ustawa, jest fakt, że nie można zerwać umowy deweloperskiej, jeśli brak zapłaty nastąpił z powodu tak zwanej siły wyższej. A precyzyjniej, chodzi o sytuację, w której klient nie może uiścić należności na skutek nadzwyczajnych okoliczności, jak choćby wojna lub zamieszki.
Trzecim, wymienionym w ustawie zabezpieczeniem nabywcy, jest fakt, wedle którego warunki umowy nie mogą zostać zmienione na jego niekorzyść. Dla przykładu, w umowie deweloperskiej zabronione są zapisy, zgodnie z którymi deweloper może odstąpić od umowy bez wezwania nabywcy do zapłaty.
Podsumowanie
Ujmując omawianą w tym artykule kwestię w możliwie jak najprostsze słowa – najkorzystniej będzie nam podpisać umowę deweloperską z dużą i sprawdzoną marką, która będzie miała możliwość podjęcia z nami negocjacji.
